“383方案”引爆转正猜想 北京小产权房月涨千元

每日经济新闻 [微博] 2013-11-04 08:27
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随着十八届三中全会临近,有关会议将讨论土地改革的报道不断传出。最近有消息称,新一轮土地改革重点之一将是农村集体经营性建设用地,而之前公布的国研中心“383方案”,有关农村集体土地入市的传闻更是搅动了市场。

《每日经济新闻》记者了解到,受“小产权房转正”等利好消息的刺激,北京周边的多个小产权房价格出现上涨,其中通州区太玉园小产权房最近一月更是上涨千元以上。

一旦小产权房转正,其巨量供应合法进入市场,将对房价调控产生巨大效果。但多名专家表示,农村集体土地入市很难全面放开,在国家没有明确政策出台的情况下,小产权房转正尚属空谈。

小产权房交易火爆

“383方案”引发热议,其中土改部分尤其引人注目,因为它明确提到“集体建设用地直接入市”,这有望为小产权房合法化打开一道门。报告提出:在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。

“383方案”涉及小产权问题的表述甚至成为一些经营小产权房中介机构营销的说辞。北京通州区中介公司经纪人王海如 (化名)对购房者说:“小产权房要转正了,如果你还在考虑价格,那将再次错过这个机会。”王海如表示,农村集体用地入市放开后,这意味着小产权房将合法化,现在买小产权房将来转正是迟早的事,“现在通州地区的小产权房每天交易火爆,价格都在上涨。”

王海如所在的公司位于北京市东六环外的张家湾镇,这里聚集着太玉园、月亮湾晓镇等多个小产权社区,其中太玉园是北京最大的小产权房片区。因为小产权交易的火爆,也吸引了越来越多的中介公司参与,其中不乏21世纪不动产这类知名的中介机构。21世纪不动产的一名经纪人向 《每日经济新闻》记者证实,最近太玉园的小产房卖得特别火,很多顾客希望找到低楼层的房子,但是已经没有多少合适的房源了。谈及价格,他表示,“‘十一’之后价格就不断涨,以前只有八九千元,现在1万元,1个月涨了1000元左右。”

在通州核心区块,正规商品房的价格都已经在两万多,几千元的小产权房在价格上还是有很大优势。在上述经纪人看来,小产权房依然是价格洼地,“即使是到一万元,但相对于周边两万多的价格,还是有一定的优势。除了政策方面的原因,还有就是大产权房涨,小产权房就涨。”

21世纪不动产经纪人员介绍,购买小产权房因为无法贷款,只能是全款买。由于不限购,所以手续简单,只需给村委会过户费6万元,再加一定的中介服务费即可,快的话从掏钱到换房本半天就能办完。

深层次问题难解

由于小产权房是在农民集体土地上建设,未缴纳土地出让金等费用,没有国家发的土地使用证和预售许可证,其产权证是由乡政府或村委会颁发,在某种意义上说,它不具有真正合法的产权证,其身份也是购房者最大的担忧。

从2007年开始,中央多次启动小产权房清理整顿。但由于没有统一的处理政策,各地对现存小产权房的处理力度不一致。中国房地产学会副会长陈国强说,治理是一阵一阵的,而有些地方对治理小产权房往往采取了回避态度。

当记者以购房者身份提出“风险问题”时,上述中介公司经纪人均表示,不用担心风险,“这些房子都是村民的回迁房,而且现在购房者都是和村民一起混住的,这些房子能被拆掉吗?”

此前北京市也出台过对小产权房整顿的通知,但小产权房交易却一如既往。上述经纪人说,“现在政府对于小产权房的政策也比较模糊,购房者与村委会签合同后,还有风险约定,如果房子拆除,村委会会给予补偿。”他多次强调,小产权房被拆可能性不大。事实上在深圳等地,小产权房成交也出现暴涨,除了房价上涨的因素,不排除小产权房“转正”利好进一步刺激了购房者。

全国工商联调研数据显示,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中,北京、太原、深圳等地小产权房占当地住宅市场份额均超过两成,房价仅为临近地段商品房价格的25%~60%左右。

如此巨量供应一旦合法进入市场,将对房价调控产生巨大效果。正因为小产权房的地位,近年来学界也不断呼吁给小产权房合法身份。建立一个城乡统一的建设用地市场,允许集体建设用地入市交易,不仅从根源上解决了小产权房问题,还可以调控房价。

经济学家马光远认为,如果小产权房真的转正,在市场上完全流通,这个供应量是比较大的,对于稳定房价能够起到一定作用。“但小产权房的转正难度非常大,因为涉及土地、城乡二元、农民土地收益等复杂问题。”

上海某房地产研究院副院长杨红旭分析认为,将农村集体用地直接进入到非农市场,固然能提供大量合法化的小产权房,但地方政府却要面临土地财政减少的困境。一旦农民集体土地进入市场,首先中央要给地方政府增加更多的收入来源,如房产税;另外也需要建立一系列政策法规来引导农村集体土地交易。

陈国强在接受 《每日经济新闻》记者采访时说,目前关于三中全会对小产权房的讨论都是推测,“小产权房归根到底是两种土地所有制并存造成的问题,因此解决小产权房也应从土地制度入手,如果不破除这个问题,小产权房也很难有解。”

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