正大地产执行总裁郑华:如何重新定义地产

[导读]过去几年,郑华走过了全球多个国家,他发现发达国家的房地产行业已经出现了分化,以往以开发商为主导的房地产模式正在不断被打破,而共享服务体系的搭建成为一种时髦。

过去几年,郑华走过了全球多个国家,他发现发达国家的房地产行业已经出现了分化,以往以开发商为主导的房地产模式正在不断被打破,而共享服务体系的搭建成为一种时髦。与之相反,国内房地产还停留在住宅开发时代,他一直在思考如何改变,来赢得未来行业剧变产生的弯道机会。

半年前,郑华离开了工作已久的上海万科,做为曾经的上海万科副总经理兼产业公司总经理,他是上海万科转型“城市服务配套商”计划的重要推动者,并构建了上海万科产业地产体系。随后,他发现传统的地产开发无法定义真正的服务价值,因此选择了新的一段职业发展。

“随着房地产行业行业规模的饱和,未来房地产的核心竞争力将掌握在行业链条的两端,一端是土地和资金,还有一端是增值和服务。未来土地稀缺,掌握土地就掌握了核心资源。如果有更好的融资渠道,做为资金密集行业也同样具备优势。在行业链条的另一端,通过服务来重新定义地产,也将成为核心竞争力之一。”正大地产执行总裁郑华告诉第一财经记者。

正大地产执行总裁郑华:如何重新定义地产

搭建服务IP

郑华要打造的是从实业端来重新切入地产,通过服务注入到自己的商业地产领域。在郑华的规划里,他在内容端口设置了8个能力服务,分别是数据、物流、产业服务、文化、物业、咖啡、院线、餐饮,未来每一个服务端口正大集团都会通过入股形式进入,形成正大的服务体系。

“我们的核心是城市服务,我们的地产带来持续现金流。”郑华说。

同时,正大地产通过四个方面来落地自己的服务体系。首先,通过自己的土地储备以及已经有的商业综合体进行前期落地,使得自己的内容端和地产端可以进行对接,开始搭建初步的体系。“未来还将收购一些老旧的综合体,对这些综合体进行二次改造。”

此外,通过社区配套的模式打造更多社区商业,进一步进入到消费的终端,将正大自己的蔬菜、鸡蛋等零售商品卖给消费者。伴随着未来的体系成熟,正大还将同外部开发商进行合作,由正大提供服务支持,而开发商提供综合体的模式来进行合作,实现自己的轻资产体系输出。最后,正大还将在农村进行“社区冰箱”打造,在各个农村建立商务配套中心,让农村也可以享受到城市的消费选择。

上述逻辑成立的基础是依靠正大集团的资源背书和产业支持。记者从公开资料看到,正大集团目前以食品、零售、电讯三大事业为核心,同时涉足金融、地产、制药、工业制造、国际贸易等10多个行业领域。其中正大鸡蛋、猪肉、白羽鸡、虾产量全球排名皆在前两位,上述内容也给了正大在内容端有自己的落地可能。

同时,正大在国内有卜蜂莲花、正大乐城等商业品牌,并在各地因为农产品输入原因有大量土地储备,可以在地产端有落地可行性。

“我们因为有自己各个产业支持,将发挥协同效果,进一步降低我们的成本。比如我们可以参与菜市场改造,如果是普通的开发商去做一定会增加租金,因为他们的成本只能从租金赚回来。但是我们就可以改造后不增加租金,因为我们有自己的农产品产业,如果改造后菜市场的流量大了,我们可以从自己的农产品板块赚回回报,这个就是我们的协同效果。”郑华说。

成效待观察

郑华希望解决的是菜从哪里卖的问题,如果产品服务可以全方位更上,消费者一定会选择更加方便实惠的方式进行购物,同时由于集团有更多的产业服务,可以重新算出一张地产账本。

“别的商业综合体都是收租金,但是我们却是赚服务的钱,前提是集团有更多的服务可以提供。”郑华说。

不过,这里面依旧会面临很多困难。服务地产概念并非正大地产首家出现,包括万科、绿地、恒大等开发商都开始了自己的多元化布局,进行了多产业要素布局。以绿地为例,其就通过不断多元化形成了大金融、大基建、大消费三大新业务,并因为这样的多要素布局成功签约多个城市配套开发项目,为自己的后续发展奠定基础。

“目前房企作为中国支柱产业的一个主体,已经进入到了各个相关领域。随着未来在中国房地产行业增量的市场空间变小,企业还将加强对于这些相关领域的探索来寻求新的业务增长点。”易居中国(企业)CEO丁祖昱告诉记者。

虽然郑华的服务体系有正大集团支持,但是其他开发商也会有自己的一个服务体系,因此在寻求合作的时候依旧会面临很多问题。

“这个市场很大,如果大开发商愿意自己做也没关系,还有很多商场是小的开发商在做,这些就是我们可以合作的基础。”郑华解释道。

也有业界对此质疑,认为发展产业协同需要集团各个部门协调,虽然正大有上述产业支持,但是协同效果究竟能发挥什么样的效果,依旧需要时间去检验。

“我认为房地产分为四个阶段,第一阶段是产品地产,这个阶段以住宅为主;第二阶段是运营地产,这个阶段以运营商业资产为主;第三个阶段是服务地产,这个阶段的核心是要求消费者为服务进行买单;未来还会是科技地产,科技改变更多的地产格局。目前这个行业大家都在探索,每家都有自己的优缺点,更多的合作将成为未来发展的一个路径。”郑华说。正大地产执行总裁郑华:如何重新定义地产

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