何剑波:未来是地产+时代

[导读]在房地产行业告别黄金时代进入白银时代后,何剑波要带领五矿地产迈进地产+时代。

8月7-10日,博鳌(楼盘)房地产论坛将连续第十七次在海南(楼盘)举办。十七年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

“跨越与去地产化浪潮”主题下,在激烈的论剑中思辨,在专业的交流中融合,2017博鳌房地产论坛海纳百川,为中国房地产注入新的生命力。

观点地产网 时隔一年再见到何剑波,他的身形比一年前清减不少,却更显神采奕奕。

“瘦了一些,一直在骑行。”何剑波笑着解释。

因为熟悉,与何剑波之间的交流更像是好友间久别的相聚畅谈,工作、生活、观点、感悟……点点滴滴就在茶卷茶舒中娓娓道来。

骑行赋予了何剑波更为强健的体魄,也帮助他树立更加积极健康而又富有凝聚力的团队。在忙碌工作日之外的闲暇时光,何剑波带领五矿骑行队在北京及周边多地留下了足迹,“每次骑行最短都是40公里”。

“一个车手,最大的敌人就是时间”,但何剑波信奉“一个人骑车可以骑得更快,一群人骑车可以骑得更远”。

在房地产行业告别黄金时代进入白银时代后,何剑波要带领五矿地产迈进地产+时代。

调控加码 维持稳定之上建长效机制

自2016年四季度开始便不断加强的调控政策,对房地产市场产生了深刻的影响。身为房地产行业的局中人,特别是一个拥有超过10年房地产工作经验的央企背景的地产领导人,何剑波对于政策、行业的变化有着自己的思考。

“今年实际上是房地产行业变化很大的一年,虽然我们年年都说今年很重要、很关键,但是我觉得2017年房地产行业确实酝酿着一个很大的变化。”

何剑波认为,首当其冲的变化来自于政策层面,他敏锐地感觉到,这一轮房地产调控与过去所有调控相比,有着“质”的区别。

这个区别主要来自中央的定调——2016年12月16日,中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,明确了2017年中国楼市的发展方向。

在何剑波看来,后来采取的一系列调控政策,都是在为这个定位服务。

“这样调控下去,下半年的日子会不会很难?”

听到这个问题,何剑波原本平静的神情转为严肃,他的关注主要来自两个方面:一是力度空前的限价政策,二是土地竞自持,这两点都让市场的游戏规则发生了很大的变化。

“限价这一点是过去很多年都没有那么大力度的,竞自持目前还只是一部分城市在做,未来会越来越多。如果这个政策持续下去的话,对房地产行业会有很大的影响。”

“这不一定形成一种模式和趋势啊?”我们心存疑虑。

“成为模式是有可能的。”何剑波说道。

房地产市场经过去年一轮房价 (南宁房价当日报 )、地价上涨之后,何剑波分析,政府的首要目标是要维持市场的稳定,并在此基础上建立长效机制,而土地如果不采取竞自持的方式,市场竞争将会非常激烈,价格也会被抬得很高。

“这意味着原来的模式就变了,如果说买地、盖房,然后就持有,你有再多的钱,也别再考虑要多少销售规模了。”

或许是感觉气氛过于严肃,何剑波转换了话题。

“我专门看了一下观点指数发布的1-5月份房企销售情况,分化非常厉害,第一名有2442亿,到了第50名就只有120亿,再到100名就只剩下30多亿。”

何剑波感叹,大企业和小企业的差距在不断拉开,可能未来前几位是比较主要的地产商,后面的都占比较小的市场份额。

何剑波还留意到,在100强名单中,民企的发展动力十足,国企反而比较平稳。

“像碧桂园、恒大、融创都是扩张比较快的,这几家扩张的动力还是很足的,但国企却没有很明显的变化。”

何剑波将出现这种情况的原因归结于“体制机制的不同”,国企和民企之间迥异的政策、文化和机制要求,决定了必然是不同的发展道路。

积健为雄 未来是由开发商到地产+

危机感让何剑波时刻保持求索的心态,对于政策、行业的不懈思考,最终转化为对企业未来发展之路的思索。

采访进行到一半,我们留意到,相隔一年时间,悬挂在何剑波办公室内的题字,已经由原来的“但问耕耘”,换成了“积健为雄”。

“为雄”是日积月累、学深养到、实实在在、不可作伪,也就是“积健”的结果。

何剑波喜爱书法,题字的更替亦是其心境的映照。过去一年间,房地产市场发生了深刻的变化,何剑波也在不断思索着。

一个有趣的细节是,刚刚过去的2016年,五矿地产成立了“雄鹰计划·五矿地产80班”,何剑波也由此多了一个身份——80班的“班主任”。

就在一个多月前,何剑波刚刚带领80班的全体学员在南京(楼盘)举行了雄鹰计划·五矿地产80班2017年度第三期研习营,请来重量级导师授课,并下沉到朗诗科技住宅展示厅、泰禾南京院子等项目上实地考察学习。

优质人才的储备和培养,正是五矿地产“积健为雄”道路上的一个缩影。面向未来,何剑波认为,在房地产行业深刻变化的基础上,房企将迎来经营模式上的转变。未来在规模之外,企业盈利的、有特色的、可持续的增长模式将会变得尤为重要。

2016年下半年至今年上半年期间,五矿地产先后进入了香港、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、武汉(楼盘)等多个热点城市,同时在深耕多年的南京和北京周边等地也增加了土地储备。精准的拿地眼光和合适的土地价格总让外界惊讶五矿的好运气。但在运气之外,何剑波坚守的一个准则发挥了重要作用,那就是市场化思维和央企管理体制的良好平衡。

“我们积极参与,但是也要有一些原则,不是毫无原则的疯抢。”

在稳步提升规模之外,何剑波也思索着新形势下五矿地产长远的、可持续的发展方向。

“前几年我们说互联网+,我觉得下一步就是房地产+,从过去的开发商转成一个投资商或者综合运营商。”

何剑波介绍,五矿地产去年设定的六大业务板块:房地产开发、建安、商业地产、产业地产、地产投资和地产服务,正是对企业未来长远发展所做的布局。

但这并不意味着五矿是一家一成不变的公司,面对市场、政策的巨大变化,何剑波就像一个敏锐的掌舵手,应着市场风险和发展机遇调整着企业的发展方向。

“今年又加了很多新的内容,像做一些小镇、文旅,以及核心城市的长租公寓。我觉得,房地产作为一个行业来说,其实机会还是很多的,但是要不断地调整,根据市场的情况、政策的变化进行调整。”

电影《破风》中则提到,“当你信心、勇气、毅力三者具备的时候,这个世界没有什么是你做不到的”。

“从一个更宏大的视角来看,像五矿地产这样的公司要实现跨越发展,必须秉承开放共赢态度,以共享经济思路及合作分享意识催生出多元、多业态、全流程、全产业链的合作模式。”何剑波如是说。

以下为观点地产新媒体对五矿地产总经理何剑波先生的专访实录:

观点地产新媒体:您认为房地产行业接下来10年还好做吗?

何剑波:今年实际上是房地产变化很大的一年,虽然我们年年都说今年很重要、很关键,但是我觉得2017年确实是酝酿着行业一个很大的变化。

首先,一个变化是政策层面的变化,这个变化应该说从去年下半年(第四季度)开始,中央对房地产做了一个定调——房子是用来住的,不是用来炒的。这个话虽然说的比较通俗,但背后隐含的意思就是房地产主要还是居住功能,而不是投机功能,也不是其它的功能。

这样的话,房地产就会回归到居住的属性,后来采取的一系列调控措施,都是在为这个定位服务,包括限购、限贷、限价、限售、限自持等,所有的一切都是要在短时间内把市场稳定住,避免出现去年下半年以来的过快上涨。

但我觉得,过去的调控和2017年的调控有很大的差别,或者说有一个质的差别。过去的调控着力点是在调控力度上,是松和紧的问题,一会儿松一点,一会儿紧一点,一会儿放一点,一会儿收一点。

这次的调控有一个本质的区别,还是着眼于要建立一个长效机制,要跳出过去一会儿松一会儿紧的循环,让房地产能够长期稳定发展,我觉得这是很重要的。

当然,长效机制也不是短期内能够建立起来的,它需要时间,为了赢得这个时间,所以采取了很多行政手段,让市场短期内能够稳下来,或者说降降温。

观点地产新媒体:这样调控下去,下半年房企的日子会不会很难?

何剑波:现在一个基本的指标就是市场要稳定,不能大起大落,稳定是第一位的目标。在这个前提下,又出了很多政策,包括限购、限贷、利率上调的政策,这些都是过去用得比较多的。

现在还有限价政策,限价这一点是在过去许多年都没有那么大力度的,各个地方政府绝对是要按照这个政策目标来给大家定价,开发商的价格完全是由政府来定的,所以游戏规则发生了很大的变化。甚至还包括在销售方面,政府提出如果说购买人数多于房源的话,政府来摇号,开发商摇号都不算数,政府来操作,这对市场的影响是很大的。

再一个就是从北京开始,现在有好几个城市都在限地价、限售价、竞自持,这也是一个很大的变化。

竞自持还只是一部分城市在做,到目前为止全国推出的这种地块还不太多,但是未来会越来越多。

如果这个政策持续下去的话,对房地产行业会有一个很大的影响。这就意味着原来的模式变了,原来是买地盖房、卖房回款,然后再买地、再盖房,如果变成买地、盖房,然后就持有,那就没有第二轮循环了。你有再多的钱,也不可能扩大再生产了,这样就别再考虑销售规模了。

我们也在研究,住宅自持和商业自持有很大差别。首先商业自持是可以随时退出的,住宅不行,住宅要自持达到政府约定的年限。

其次,商业有租金收入,通过运营,租金收入会有比较大的提升空间,但是住宅租金收入的提升空间是比较小的。要培养一个良好的租赁市场,还需要很多的政府政策配套支持。

观点地产新媒体:这不一定形成一种模式和趋势,可能是短期的。

何剑波:这个有可能是一个趋势。如果不是竞自持的话,土地市场竞争会很激烈,价格也很高。所以现在整个的市场,我觉得有一个挺大的变化。

我专门看了一下1-5月的销售情况,分化很厉害,销售最好的碧桂园有2442亿的销售额,第50名只有120多亿,再到100名的销售额就只有30多亿,过去也有两极分化,但是现在差距更大。

所以在这种情况下,可能未来前几位是比较主要的地产商,后面的都占比较小的市场份额。

而且这里面民企其实是扩张得很快的,像碧桂园、融创、恒大都是扩张比较快的,这几家扩张的动力很足。

这主要还是体制机制的问题,没有碧桂园、恒大这样的激励机制、决策机制或者打法,你是很难追得上的。

观点地产新媒体:这种形势下,行业有什么变化?或者房企以后会朝什么方向发展?

何剑波:现在的变化第一个是规模的变化,大企业和小企业的差距在不断拉开;第二个是民企的动力强很多,而且还有一些新的企业不断地冒出来,房地产这个行业还是挺有意思的,不断有新企业冒出来。

当前这种情况下,对企业来说有很多经营模式上的转变,可能现在很多的企业还是要追求盈利能力,追求有特色、可持续的增长模式,这种东西显得更为重要。

一方面,在新的形势下,拿地从一个点向面扩展,过去比如说是一线城市、二线城市,随着轨道交通的改善,区域一体化发展加快,我们现在往往瞄准的是一个区域,是一个城市群的概念,特别重视核心城市周边有潜力的地区,这还是未来发展的一个趋势。

另一方面,就是存量房地产,过去这么多年土地市场一直是增量,政府做拆迁或者做新城,有很多新的土地,但是现在随着城市化进入到后期,很多城市都面临旧城改造,像深圳(楼盘)的模式,我觉得将来在全国各地也有推广的价值。

前几年说互联网+,主要是改造一些传统行业,现在还是推陈出新做了很多事情。我觉得,地产再往后可能就不是一个纯开发的概念,还有持有的、服务的、消费的等各方面的因素可能会加进去,所以现在应该是一个地产+的时代,从过去的开发商转成一个投资商或者综合运营商。

很多企业的名字都改了,改名的背后我觉得还是要向综合性发展,离不了地产这个基本的业务和背景,但是要在这个基础上寻找一些新的模式和进入新的领域,就是跨界。

中国房地产从总量上来说已经是基本平衡了,可能某些区域还有一些结构性供求失衡,但是总量上是平衡的,每年销售维持在13亿平米,应该是稳定在这个阶段,这个阶段还是不错的,但是将来会有很大的变化。

现在中国经济进入新常态之后,人均收入也进入了中等国家的水平,中产阶层数量越来越大,消费升级的需求是非常强烈的。

过去大家是要有房子住,现在要住得好,要有好的生活。所以在这个基础上,包括商业、旅游、度假、休闲还有养老等,这些方面的因素更为重要。对于我们做房地产的企业来说,不仅提供产品还要提供服务、提供生活方式,这是非常重要的,是一个大的趋势。

观点地产新媒体:五矿地产是往投资还是往服务商转型?

何剑波:我觉得这都是需要做的,我们原来定的六大板块就有这个布局,对外的投资,包括服务的延伸。现在又加了很多新的内容,像做一些小镇、文旅,这方面在积极研究,还有一些持有性物业,优质物业。我们现在手上也持有不少优质物业,这些物业对开发商来说也是很重要的。

我们现在老是习惯叫自己开发商,我觉得叫地产商可能好一点。开发商是属于把一个地盖成房子,然后再把卖掉,其实叫发展商,是从英文翻译过来的。

从未来来看,业务渠道是有很多条线的,一定是综合性、复合型的地产企业,利润有的可能是从开发来的,有的是收租来的,有的是投资来的。可能今天买了个楼,过了三五年把它卖出去,赚几个亿,这也是一种模式。

或者说今天看到一块地比较好,把它买了,明天看到更好的,再把它卖出去,这也一个模式,并不见得所有的东西你都得把它从头到尾全周期做完。

观点地产新媒体:五矿今年提到了文旅、养老,是不是想布局一下这方面?

何剑波:很多事情都在做,有的事情是比较长远的。要做事情得有一定的准备时期和策划,不是说今天说要做明天就能见效。

我们在模式上做了一些探索,包括做一些特色小镇、文旅小镇。

过去我们做惠州(楼盘)哈施塔特的时候,当时还没提小镇的概念,但我们就做了。现在一年的游客人数都有150万,非常火爆,而且我们那个景区还不算很大,我们还要接着开发,还在跟地方政府谈,还要引进一些国际品牌的景区运营商。

这说明我们的房地产也要做供给侧结构性改革,单一的住房供应在很多地方都是过剩的,特别是三四线城市是过剩的;另一方面,作为大城市的很多中产阶层,他们的消费需求没有得到满足,供给的产品非常少,特别是短途休闲旅游。

对老百姓来说,黄金周出去人太多,平时也不好请假,但是在周末,一两天时间的城市周边旅游,这种有点特色的休闲游需求是非常旺盛的。

观点地产新媒体:现在五矿还是在一个快速发展的阶段,新进入了很多城市,前段时间拿武汉的地像是很巧?

何剑波:确实是,我们拍了三次才拿到,而且第二次本来就应该是我们的,那时有一个同价的。我觉得是系统有问题,后来又来第三次,结果第三次又中了,那个概率是很小的,因为中的概率只有1%。

其实从去年开始,五矿积极地在这些核心二线城市拓展,包括去年在南京拿了两块地,在广州、佛山都有拿地,再加上今年进入武汉,这可以说是我们的主战场。

再往后其实直接去火拼是没有什么意义的,如果说地价没有限制的话,最后拍得很高,销售的时候再限房价,对开发商的压力是很大的。所以我们积极参与,但是也有一些原则,不是毫无原则地疯抢。

除了这个,我们还在看一些非公开市场的机会,一些并购、合作,包括和地方政府的合作,我们都在做。

观点地产新媒体:去年在香港也拿了地,进入香港是走出海外的第一步?

何剑波:我们关注海外市场已经很久了。从去年开始,在香港拿了一块地,当时是一个相对的低点,虽然整体来讲香港已经涨了很多了,但是比起内地来说还算低的。

那个地折算成楼面价才5万多块钱一平米,现在广州的地都要五六万,毕竟香港的房价能卖20多万一平米,在广州再怎么做也卖不到这么高,卖到七八万已经是很高了。

我们当时拿的时候是在相对的一个低位,拿完以后,整个市场开始起来,从房价到地价都在往上走,特别是后来中资企业大举进入,我们是开了第一扇门,后面大家都去了,现在龙光、合景、海航、碧桂园都去了。

观点地产新媒体:海外除了香港,还往哪些地方走?

何剑波:我们现在重点还是在香港,但是其他地方也在谈一些项目。

因为我在香港待的时间长,观察也比较多,我觉得现在确实又进入了一个新的时代。

上世纪八九十年代的时候,香港的地产商起来了,他们在香港很赚钱,做得很好了,积累了很多的经验和资本,然后向内地扩展。因为内地当初是没有房地产市场、没有这个行业的,最早是香港发展商带来的开发模式和开发理念,包括内地的土地制度,其实也是借鉴的香港。

为什么中国的房地产是从广东起家呢?为什么大的房地产企业都是从广东出来的?就是因为广东是最先受香港影响的,然后再走向全国。

所以这是前一个时代,那时候港资是很厉害的,他们都是老师,我们都是学生,很多企业都是对标香港的地产商。

20年之后,内地发展很快,毕竟市场在这里,这不是香港市场可以比拟的。内地发展起来以后,中资企业的规模、实力、经验、资本都很强了,特别是去年内地地价上涨和今年宏观调控,对内地出海开发商是一个很大的推动。

在资本过剩的情况下,内地没有充足的投资机会,过去觉得香港价格很高,但是现在比起来香港就不算很高了。或者说,内地过去10年涨了5倍、6倍,但是香港只涨了1倍,所以差距就缩小了很多。

一方面是内地开发商有这个实力,另一方面是政策影响,同时香港的几大地产家族都进入了第二代、第三代,跟第一代又不一样,内地开发商还是第一代,这个差别是很大的,所以大家开始到香港去攻城略地。

观点地产新媒体:两地的文化又比较接近。

何剑波:对,再加上去年还有一个因素是人民币贬值、美元升值,大家需要配置一些美元资产,几个因素下形成这个情况。

去年一年香港土地出让大概有50%是内地企业拿的,香港的地产商也有一些紧张,也有一些意见,但香港是一个完全自由的市场,大家都可以去竞争。

观点地产新媒体:最后一个问题,您认为中国房地产市场还有机会吗?

何剑波:我觉得房地产作为一个行业来说,其实机会还是很多的,但是要不断地调整,根据市场的情况、政策的变化做调整,盈利模式要调整。

过去开发商买地建房,然后卖房收钱,再做第二轮,这种方式到现在为止还是一个基本的模式,但肯定不是灵丹妙药了,将来还是要从单一的开发商向一个复合型地产运营、投资商转变。何剑波:未来是地产+时代

何剑波:未来是地产+时代

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