换房时有哪些常见风险?如何降低风险?

置业宝典链家网综合整理2017-09-13 07:55

[摘要]换房时,常见风险有时效风险、资金风险和违约风险,怎么降低换房的风险呢?

摘要:换房涉及的问题及程序繁杂,潜在诸多风险,因此换房者一定要注意三种常见风险,尽可能将损失降到最小。

一、换房中的时效风险

1.付款时效

换房者与卖方约定,需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后,旧房仍未卖出,导致换房者不能在约定时效内及时付款。具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现。

2.交房时效

如果卖方没有按照合同中约定的时间交房,就会面临违约。

因此,一定要明确交房的时间以及违约责任,一定要具体到某一个时间,比如,过户后1个工作日,切勿做口头约定,必须落实到合同中。

3.户口迁出时效

有可能房子已经买卖过好多次,以前房主的户口还在里面迁不走,导致买方户口无法迁入。因此,一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦,建议去房屋所属派出所核实户口问题。

二、换房中的资金风险

1.交易资金安全问题

从交易顺序来看,前后付款一般包括:定金、首付款、尾款、税费等几笔,存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用,导致交易无法进行,购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商,进行资金监管。能够更好的保障资金安全,也是规避资金交易风险的良好对策。

2.资金无法按时到位,签订购房合同,旧房卖不出,购房资金难到位。

例如:小王近期打算换房,已交付定金并且与卖家签署购房合同,合同中约定在旧房卖出后支付购房尾款,但旧房迟迟卖不出,导致购房款迟迟不能到位,面临着违约。

三、换房中的违约风险

1.卖方违约

卖房出现违约情形时,应在违约行为发生之日起十五日内,以房屋总价的20%向买方支付违约金。

例如下列违约情形:

1)市场处于上行阶段,卖方想另卖高价,暂时不想卖房;

2)卖方所卖房屋属于央产房,无法办理上市或者办理周期过长,导致房屋无法交易;

3)房屋被查封或限制转让,导致买方无法取得房屋所有权;

4)卖方擅自提高交易价格或将房屋出售给第三方。

2.买方违约

买方出现违约情形时,应该在违约行为发生15日之内,以房屋总价的20%向卖房支付违约金,买方已向卖方支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。

例如下列违约情形:

1)市场比较低迷,房价 (南宁房价当日报 )有略微下降趋势,买家看上了价格更低的房子,不想买房了。

2)提供购房所需的材料不完整、不真实或无效,导致无法办理过户手续。

四、如何降低风险?

1.防备资金风险,保护资金安全;

换房所涉及的资金量相当大,因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中,每一笔款项支出数目都不小,相对来说,选择第二种方式,通过第三方的资金监管好似加了把安全锁,能够更好的保障资金安全,也是规避资金交易风险的良好对策。

2.在合同上落实节点和时间;

为了防止风险,建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质,买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。

3.买房准备充足,寻找合适房源;

换房是一个并行的流程,买卖同时进行的,在挂牌出售的时候,也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求,找到合适的房屋户型。如果已经找到了合适的房源,看好了想要买的房子,价格又恰到好处,建议可以在支付了新房的定金之后,与开发商或者卖房者进行协商,将付款的周期尽量拉长,以便有足够的时间将旧房子卖掉,来及时支付新房的房款以免造成违约。

换房时,涉及的房屋交易复杂,换房者一定要留意潜在风险,尽可能顺利完成换房。换房时有哪些常见风险?如何降低风险?

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