房企资金收紧资产证券化加速 近80宗地只租不售

国内新闻广州日报2017-12-06 15:46

[摘要]业内预计,继PPP项目、消费金融后,住房租赁和不动产投资信托基金(REITs)等领域将成中国资产证券化的重点领域。

今年以来,“只租不售”地块在全国多个城市陆续涌现,在资金手紧的背景下,房企为何跃跃欲试?在多数住宅租金回报率仅2%的背景下,房企推出的资产证券化产品是否不划算呢?其实,疯抢的背后暗藏先机。业内预计,继PPP项目、消费金融后,住房租赁和不动产投资信托基金(REITs)等领域将成中国资产证券化的重点领域。

近期,华夏幸福就宣布其固安工业园区新型城镇化PPP项目资产证券化(ABS)获批。越秀集团旗下的怡城物业也宣布推出行星办公“掘金”商业地产。业内预计,虽然目前住宅租金回报率低,但国际上先进物业管理公司的租金占总收入比例仅5%。中国物业管理暗藏着百亿级金矿。

趋势:

已近80宗地只租不售

政策的支持让中国房产租赁市场发展提速,今年以来只租不售地块在全国多个城市陆续涌现。中国某研究院数据显示,至10月,全国共计推出与成交近80宗相关地块。

记者了解到,深圳早在去年底就有只租不售的住宅楼盘入市。今年7月,上海首批入市出让的纯租赁住房用地,2地块分别以楼板价5568元/平方米、5950元/平方米的底价成交。随后上海市公布未来五年将供应70万套租赁住房。

在多数住宅租金回报率很低、仅2%左右的背景下,不少人纳闷,房企为何做只租不售的生意呢?

变化:

资产证券化加速落地

看似不划算的生意暗藏先机,其中,房地产的新型融资方式在近日的多个首发案例中被逐渐聚焦。10月23日,保利地产宣布中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上交所审核通过。该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业,布局十余个城市。

10月11日,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批发行,拟发行金额为2.7亿元。这是国内首单长租公寓资产类REITs(房地产信托投资基金)产品。接二连三的利好消息让业界感受到,住房租赁的资产证券化推进速度超乎预料。

中国基金业协会副秘书长陈春艳介绍称,截至今年三季度末,基金业协会备案的企业ABS规模达到1.32万亿元。如果算上信贷ABS,总规模超过3万亿元。未来PPP项目、消费金融、住房租赁和不动产投资信托基金(REITs)四大领域将成为ABS的重点领域。

商业地产回报率

强过货基?

目前北上广深住宅租赁市场租金回报率只有2%左右,超过3%的已属于凤毛麟角,如此低的回报率,资产证券化产品会有人买么?投资者又该如何做好REITs产品呢?

其实不然,就商业地产来说,商办物业有平均4%~5%左右的回报水平,已比货币基金略强。广州怡城物业公司的副总经理宁卫强介绍说,以越秀房产信托基金(0405.HK)为例,作为首只内地在香港上市的房地产投资信托基金(REITs),2005年上市以来,12年基金收益年均增长率超6%,资产估值年均增14%。

宁卫强介绍说,调查发现,写字楼会议室使用率越来越低,对于物业所有者来说,收益降低,对于承租者来说,成本增加。另一方面,共享理念兴起,更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品将落地,解决租金瓶颈问题。

物业管理

百亿市场待挖掘

用现有租金回报率来考量资产证券化的吸引力有点片面。比如上海这次土地拍卖结果会,以5~6千的底价成交,相比周边超过5万的房产价格,其开发成本大大降低,已经能有效改善住宅租金回报率低的情况。

广东省物业管理行业协会执行会长李健辉表示,物业管理领域尚有百亿级的市场等待挖掘。目前来看,在中国,物业经营管理企业的收入大头是租金,多种经营收入未占大头。5年前日本调研,最大的物业管理企业中,租金收入不到5%,其余95%是来自金融、保险、资产证券化。房企资金收紧资产证券化加速 近80宗地只租不售

正文已结束,您可以按alt+4进行评论