本期摘要

5月31日,荣和公园墅面世;6月,“天价”别墅嘉和城天著亮相,盛天源墅、金源中央墅相继入市……据不完全统计,南宁今年有13个别墅项目纷纷扎堆入市在下半年集中推售,引爆“别墅大战”, 对此,南宁别墅产品将如何突围?
  腾讯房产南宁站《地产思享者》第七期探访了佳园地产的副总经理梁世饶,让他为我们把脉南宁别墅市场。
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本期嘉宾档案

  • ·梁世饶
  • ·佳园地产的副总经理
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大战源起:“禁墅令” 之下 别墅市场蓄势爆发
有业内人士称,2013年是广西的“别墅年”,13个别墅项目推出的货量,相当于南宁别墅市场前几年的总和。而在这场即将引爆的“别墅大战”中,佳园地产别墅项目江山麓府也是主角之一,对此梁世饶胸有成竹:“别墅产品十分稀缺,不要一下子推出太多货量,做别墅一定要熬得住。”对于南宁下半年别墅项目扎堆入市的现象,梁世饶有着自己的看法,他认为这与国家宏观调控和金融层面的政策变化有很大的关系…[详细][评论]
客群转变:宜居宜投资的别墅将成趋势
值得注意的是,近几年别墅的购买群体在悄然发生变化,不仅是所谓的财富顶端的、最富有的客户群体去购买别墅,一些购买大平层、洋房的客户群也将眼光瞄准到别墅市场上,越来越多的投资理财人士加入这个行列当中。“别墅购买群体的变化,使得宜居宜投资的别墅会成为未来的发展趋势。”梁世饶表示。 对于企业家阶层而言,买别墅不会纯粹为了“炒”,更多是用来居住,用来抵押兑现和投资理财。早期的别墅产品,仅仅考虑居住的功能;而现在的别墅,需要满足宜居宜投资的双重功能。因此宜居宜投资的别墅产品一定会符合市场的需求…[详细][评论]
突破局势:挖掘产品文化内涵 剖析客群精准定位
面对目前南宁别墅市场出现项目所处地段差不多,但是销售情况却不一样的现象,梁世饶表示,这与产品的诉求有关。“一个楼盘的销售速度不仅仅与产品有关,还与它的营销理念和对真正客户的掌控有很大关系。”这就涉及到梁世饶最津津乐道的精准定位营销策略…[详细][评论]

5月31日,荣和公园墅面世;6月,“天价”别墅嘉和城天著亮相,盛天源墅、金源中央墅相继入市……据不完全统计,南宁今年有13个别墅项目纷纷扎堆入市在下半年集中推售,引爆“别墅大战”, 对此,南宁别墅产品将如何突围?腾讯房产南宁站《地产思享者》第七期探访了佳园地产的副总经理梁世饶,让他为我们把脉南宁别墅市场。

腾讯房产南宁站《地产思享者》第七期探访了佳园地产的副总经理梁世饶,让他为我们把脉南宁别墅市场。

大战源起:“禁墅令” 之下 别墅市场蓄势爆发

有业内人士称,2013年是广西的“别墅年”,13个别墅项目推出的货量,相当于南宁别墅市场前几年的总和。而在这场即将引爆的“别墅大战”中,佳园地产别墅项目江山麓府也是主角之一,对此梁世饶胸有成竹:“别墅产品十分稀缺,不要一下子推出太多货量,做别墅一定要熬得住。

对于南宁下半年别墅项目扎堆入市的现象,梁世饶有着自己的看法,他认为这与国家宏观调控和金融层面的政策变化有很大的关系。

首先,自2003年2月首次发布“禁墅令”至今,三部委在近10年内已经发布了5道别墅禁令,从“限定式禁墅令”到“明确禁墅令”, 政府对别墅“严抓狠打”的力度不断加码。业内人士称,“禁墅令”的执行从土地源头上切断别墅的供应,别墅资源的稀缺性进一步凸显!造成的结果是别墅供求关系趋于紧张,加剧别墅产品关系偏向卖方市场,推动价值及价格的上涨。

随着新国五条政策的出台,很多购房者会选择一次性置业或终极置业。另外根据房产的套数来征收未来的房产税费,这两个政策对终极置业的选择尤其关键,别墅产品恰逢时机集中喷发面市。

当下,通货膨胀预期增大,别墅以其稳定的抗风险能力和较大的升值潜力,成为不少资金保值的重要投资途径。近几年,财富阶层也十分热衷增值、保值的别墅产品,南宁别墅市场的去货量也呈现较好态势。但今年南宁别墅的供应量相当于南宁别墅市场前几年货量的总和,特别是大量别墅产品在下半年集中推售,对市场的稳定具有一定的冲击。

对此梁世饶说道:“虽然今年有十多个有别墅产品的楼盘面市,甚至有媒体称今年别墅的供应量超1000套,实际没那么夸张,但下半年整个南宁别墅市场推售的货量不少于400套。”另外,梁世饶认为南宁的别墅市场已进入到一个新的时代——第4代别墅时代。而他非常有自信的表示江山麓府将会成为第4代别墅的主流代表。

客群转变:宜居宜投资的别墅将成趋势

值得注意的是,近几年别墅的购买群体在悄然发生变化,不仅是所谓的财富顶端的、最富有的客户群体去购买别墅,一些购买大平层、洋房的客户群也将眼光瞄准到别墅市场上,越来越多的投资理财人士加入这个行列当中。

“别墅购买群体的变化,使得宜居宜投资的别墅会成为未来的发展趋势。”梁世饶表示。对于企业家阶层而言,买别墅不会纯粹为了“炒”,更多是用来居住,用来抵押兑现和投资理财。早期的别墅产品,仅仅考虑居住的功能;而现在的别墅,需要满足宜居宜投资的双重功能。因此宜居宜投资的别墅产品一定会符合市场的需求。

“别墅购买群体一般都具有很强的购买能力,受政策影响很小。而这一群体最注重的是回报空间。”梁世饶说道。虽然南宁别墅市场的价格在全国水平偏低,但是增值水平、增值幅度与全国同步。梁世饶列举出几个实例数据分析比较,比如南宁某别墅当年价格为40-50万/套,10年之后卖到了400-500万/套,翻了10倍左右;而其周边的普通住宅当年卖的是一千多,而现在卖到五六千每平,涨了5倍左右。从这些数据可以看出,相对于普通住宅,别墅的回报率非常高,是最为坚挺的理财产品。

南宁别墅的高回报率吸引广州、深圳、福建、浙江、安徽等外地客户群体奔赴南宁投资别墅产品,对此梁世饶对腾讯房产编辑表示:“南宁别墅的开发商要特别考虑这个庞大的客户群体, 产品在南宁,放眼在中国,这是开发商应有的心态。”

突破局势:挖掘产品文化内涵 剖析客群精准定位

面对目前南宁别墅市场出现项目所处地段相似,但销售情况却不一样的现象,梁世饶表示,这与产品的诉求有关。“一个楼盘的销售速度不仅仅与产品有关,还与它的营销理念和对真正客户的掌控有很大关系。”这就涉及到梁世饶最津津乐道的精准定位营销策略。

梁世饶认为,价格的定位与项目配套等各方面紧密相连,应当综合考虑,而这也最能看出开发者水准的重要指标,“2013年别墅市场如何突破重围,价格定位首当其冲”。另外,价格定位要满足购房群体的心理预期和底线,他补充说道:“假如现在一套三千万的别墅,10年后卖到三个亿的可能性并不大。”

今年别墅市场或是未来要突围,首先要做到客户的深入分析。梁世饶表示,要根据项目的地理位置和客户的特征深入剖析购房群体的需求,在深入研究客户群体的基础上精准定位项目。

“除却产品常规的硬要素,别墅产品的文化和内涵是最重要的核心定位和竞争力。把一个地域的特色元素与现代建筑语系相结合,达到建筑、自然、人的高度统一,这就是文化底蕴。”梁世饶侃侃而谈。

看得出他对自己的精准营销理念,有着非常好的实践。如今在南宁,甚至整个广西,大多数别墅还处在比拼产品、自然资源、园林等硬件的阶段。但梁世饶操盘的城市山水别墅江山麓府,地处仙葫大道中段,直面邕江,背靠群山,将环境与城市距离完美结合,离尘不离城,不争繁华,以无与伦比的地理优势,别出心裁地打造东南亚风情园林,使得“自然、慵懒、悠闲、享受”的东南亚生活方式在这里完美呈现,构建居住者追求的理想境界。

别墅代表着房屋买卖的最高境界,也承载着许多人的梦想,同时又是一种彰显身份的尊贵象征。”梁世饶如是说道。江山麓府给企业家带来的,不仅仅是高端产品,更是一种别墅生活方式。除了便捷的交通、完善的配套、舒适的户型,完美的景观也是人们回归自然,追求高品质生活的要求所在。

后记

据悉,梁世饶,毕业于华中科技大学工程管理专业,曾先后在深圳、杭州、南宁等地的著名房地产企业任职。他对房地产市场有着极其敏锐的洞悉力和预见性,其2012年亲自操盘的观澜溪谷项目,不断创下仙葫片区的销售业绩神话。而这都得益于他在房地产行业的多年历练。2013年下半年,他将继续发挥其令人称道的精准定位创新营销模式,带领江山麓府项目团队成员攻占“惊心动魄“的南宁别墅市场。

“不事张扬,不为炫耀,充分尊重购房者的内心感受”是江山麓府秉承的产品开发理念。这也是梁世饶给人的印象:淡定从容,谦逊平和,睿智而不张扬,严谨而耐心。